2013年底，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》明確提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。同時(shí)，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，鼓勵(lì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在公開(kāi)市場(chǎng)上向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營(yíng)。這標(biāo)志著備受期待的農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)終見(jiàn)曙光。
土能生萬(wàn)物，地可發(fā)千祥，土地是人類最寶貴的資源之一。在幸福導(dǎo)向型地產(chǎn)，幸福導(dǎo)向型生活的訴求下，人們的價(jià)值取向已經(jīng)從宜居城市發(fā)展到悅居生活。山、水、人文+區(qū)、位、配套=傳統(tǒng)價(jià)值，田、園、景觀+農(nóng)、禪、養(yǎng)生=生活方式，一種是注重產(chǎn)權(quán)和升值空間的城市樓盤，一種是注重環(huán)境且機(jī)制靈活的農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，這兩種形態(tài)，特別是后一種形態(tài)將迎來(lái)怎樣的走勢(shì)？一直以來(lái)，國(guó)內(nèi)休閑農(nóng)業(yè)及旅游項(xiàng)目存在規(guī)模與集約化程度不高、競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)等局面。一旦農(nóng)地可自由流轉(zhuǎn)，必然吸引大量企業(yè)介入，并積極探索休閑農(nóng)業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合的全新盈利模式。在巨大的政策利好與資本支持下，“地產(chǎn)+農(nóng)業(yè)”能否締造出一個(gè)產(chǎn)業(yè)盛景?
筆者主要從事休閑農(nóng)業(yè)創(chuàng)意研究與規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)地產(chǎn)業(yè)并不熟悉，姑且從休閑農(nóng)業(yè)的角度，對(duì)農(nóng)業(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)作一些粗淺的梳理，以此與業(yè)界交流探討。
一、地產(chǎn)企業(yè)的涉農(nóng)形式
1、陽(yáng)臺(tái)農(nóng)業(yè)
2、屋頂農(nóng)業(yè)
3、小區(qū)集裝箱農(nóng)業(yè)
4、小區(qū)農(nóng)夫市集
5、商場(chǎng)藝術(shù)農(nóng)業(yè)
6、寫字樓屏風(fēng)農(nóng)業(yè)
7、大廈墻體農(nóng)業(yè)
8、業(yè)主莊園
9、溫泉旅游小鎮(zhèn)
10、木屋養(yǎng)生別墅
11、農(nóng)業(yè)養(yǎng)老社區(qū)
12、休閑農(nóng)業(yè)綜合體
二、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展路徑
1、新型城鎮(zhèn)化加美麗鄉(xiāng)村建設(shè)
2、新農(nóng)村遷村并點(diǎn)宅基地置換
3、旅游地產(chǎn)加景區(qū)農(nóng)業(yè)
4、中國(guó)傳統(tǒng)鄉(xiāng)村聚落保護(hù)性開(kāi)發(fā)
5、休閑農(nóng)業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)建設(shè)
6、農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)加養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)
三、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)方式
1、新農(nóng)村建設(shè)兼整體運(yùn)營(yíng)（農(nóng)建投）
2、區(qū)域環(huán)境提升與招商代理
3、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)支撐如葡萄酒莊
4、大型節(jié)會(huì)配套工程如園博會(huì)
5、國(guó)有規(guī)模農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)
6、濱海林地綜合開(kāi)發(fā)
7、農(nóng)業(yè)基地聯(lián)合開(kāi)發(fā)
8、祈福勝地聯(lián)合開(kāi)發(fā)
四、農(nóng)業(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的選址
1、大都市城郊結(jié)合區(qū)
2、旅游風(fēng)景區(qū)周邊
3、全域推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的生態(tài)縣
4、全域推進(jìn)鄉(xiāng)村旅游的旅游強(qiáng)縣
5、全域推進(jìn)有機(jī)農(nóng)業(yè)的農(nóng)業(yè)大縣
6、都市生態(tài)控制的不開(kāi)發(fā)區(qū)
7、文化底蘊(yùn)深厚的慢生活區(qū)
8、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園
9、水源頭農(nóng)業(yè)園區(qū)
10、面臨調(diào)整的大型勞改農(nóng)場(chǎng)
11、農(nóng)業(yè)系統(tǒng)改制的園藝場(chǎng)
12、傳統(tǒng)古村落
13、功能性微量元素富集區(qū)
五、農(nóng)業(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)原則
1、保護(hù)農(nóng)業(yè)耕地，調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，保障農(nóng)業(yè)品質(zhì)，體現(xiàn)農(nóng)業(yè)特色，提升農(nóng)業(yè)效益，堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)支撐。
2、保護(hù)農(nóng)民權(quán)益，引導(dǎo)農(nóng)民參與，保存鄉(xiāng)村聚落，挖掘鄉(xiāng)土文化，提升鄉(xiāng)村環(huán)境，改變生活方式。
3、采用低碳建筑，使用生態(tài)能源，完善配套設(shè)施，提供貼心服務(wù)，健全公益組織，創(chuàng)建和諧社區(qū)。
4、盤活鄉(xiāng)村資源，促進(jìn)城鄉(xiāng)交流，創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)機(jī)制，放大業(yè)主權(quán)益，注重示范帶動(dòng)，探索發(fā)展模式。
六、農(nóng)業(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略
1、輕資產(chǎn)開(kāi)發(fā)（聯(lián)合開(kāi)發(fā)與消費(fèi)投資）
2、輕資產(chǎn)消費(fèi)（產(chǎn)權(quán)式托管與非產(chǎn)權(quán)租賃）
3、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)（非核心業(yè)務(wù)外包與眾籌）
4、輕資產(chǎn)擴(kuò)張（股權(quán)收購(gòu)與候鳥(niǎo)養(yǎng)老）
5、平臺(tái)產(chǎn)業(yè)化（文化衍生與運(yùn)營(yíng)造血）
6、品牌連鎖化（優(yōu)勢(shì)配套與客源系統(tǒng)）